Cómo invertir en REITs

Vamos a dar respuesta a qué son los REIT, en España conocidos como "Socimi" y cómo podemos invertir en ellos.

REIT son las siglas de Real Estate Investment Trust. Se trata de sociedades que poseen activos inmobiliarios; hipotecas y propiedades (residenciales y comerciales).

Estas empresas o fondos emiten acciones que cotizan en la Bolsa de valores.

Tienen como objetivo generar ingresos que distribuyen a sus accionistas en forma de dividendos.

Este activo es muy popular en los Estados Unidos, Canadá, Japón, Francia, Singapur y Hong Kong.

El equivalente de los REITs en España son las Socimi, que son el acrónimo de Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Historia de los REIT

En el año 1960 el congreso de los Estado Unidos de América, dio luz verde para que se pudieran constituir REIT. Esto facilitó enormemente el acceso de los pequeños inversores al sector de las inversiones en el sector inmobiliario (un mercado de difícil acceso).

Lo que se hizo, en mi opinión fue muy inteligente… Se equiparó la inversión en estas sociedades inmobiliarias a la inversión en acciones de empresas cotizadas en cualquier otro sector de la economía, mediante la compra- venta de valores.

Incluso con el sí del congreso, se tuvo que esperar hasta el año 1965 para ver cotizar en la Bolsa de Nueva York al primer REIT: “Continental Mortgage Investors”

Mucho ha llovido desde entonces y en la actualidad se han convertido por méritos propios en un instrumento muy popular, pues ayudan a realizar una correcta gestión patrimonial, tanto de los pequeños inversores como de inversores institucionales, ofreciendo diversificación y exposición al mercado inmobiliario.

En Europa, el primer país que legisló a favor de los REITs fue Holanda en 1969. Pero Francia fue el país que mejor aceptación tuvo y el que más fuerte abrazó este tipo de inversión. En Reino Unido son muy populares.

En Asia llegaron un poco más tarde puesto que el primero empezó a cotizar en la bolsa de Japón en el año 2001. El éxito que tuvieron los primeros REITs japoneses fue lo que impulsó su rápida expansión en otros países asiáticos que adoptaron el mismo modelo legislativo.

Hoy en día existe una gran cantidad en todo el mundo. La mayoría de ellos acepta inversores internacionales. Dicho esto, existen algunos países que solo permiten a sus residentes invertir en REITs nacionales.

Características básicas de los REITs

• Deben de contar con un mínimo de 100 accionistas y los 5 más importantes no pueden controlar más del 50% de la sociedad.
• Tienen que emitir certificados negociables y transferibles públicamente.
• El 75% de los ingresos deben provenir de alquileres, hipotecas, o plusvalías por la venta de inmuebles, etc.
• Las inversiones deben ser mayoritariamente de largo plazo.
• El 90% de los ingresos netos deben distribuirse anualmente entre los beneficiarios (dividendos).

En definitiva, son un vehículo a través del cual un grupo de inversores se juntan para hacer inversiones inmobiliarias, a las que de otro modo no accederían.

Tipos de REIT:

Podemos clasificarlos por el tipo de activos en los que invierten.

1. REIT que invierten en propiedades – Patrimonial

Invierten en propiedades que generan ingresos mediante el arrendamiento de dichos inmuebles. Las propiedades pueden ser residenciales, comerciales, industriales, hoteles, etc.

Los ingresos recibidos por los alquileres, así como los producidos por las plusvalías de venta de alguno de los inmuebles en forma de dividendos a sus accionistas.

2. REIT que invierten en hipotecas – Hipotecarios

Están especializados en instrumentos como las cédulas hipotecarias y sus ingresos se generan principalmente de los intereses que producen los préstamos hipotecarios.

3. REITs mixtos o híbridos – Híbridos

Aquellos REITs que combinan las dos estrategias anteriores. En Estados Unidos se pueden encontrar los tres tipos de REITs. En Europa son más comunes los que invierten exclusivamente en propiedades.

Ventajas de invertir en REIT

Las ventajas de los REITs frente a la inversión inmobiliaria tradicional son las siguientes:

Transparencia y Liquidez: es posible abrir y cerrar una posición en cualquier momento. La compra y venta de acciones de REITs se ejecuta como cualquier otro tipo de acciones que cotizan en Bolsa. Compara esto con la falta de liquidez que caracteriza a los bienes raíces que pueden tardar meses, incluso años en venderse.

Capital mínimo de inversión: Puede ser una fracción de lo que necesitarías para realizar una inversión inmobiliaria tradicional. Al ser acciones cotizadas en bolsa podemos ajustar la inversión a nuestro presupuesto y no es necesario disponer de mucho dinero para invertir en REITs.

Diversificación puesto que se puede invertir en una amplia serie de propiedades de una vez: pisos, comercios, hospitales, bosques, hoteles, centros comerciales, etc. Añadiendo REITs a nuestra cartera, automáticamente estamos diversificando nuestras inversiones, ya que incorporamos un sector económico muy importante y rentable.

Fiscalidad: Este tipo de instrumentos pueden ofrecer importantes ventajas fiscales (depende del país)

Diversificación: A través de ellos es posible invertir en diferentes países.

Gestión Pasiva: Este tipo de inversión requiere mucho menos tiempo que las inversiones inmobiliarias tradicionales.

Generación de ingresos: La ley obliga a los REITs a distribuir a los accionistas vía dividendo un porcentaje elevado de los beneficios obtenidos. Por lo tanto, puede ser un vehículo generador de ingresos para tu cartera de inversión, así como un buen instrumento para ganarle la batalla a la inflación.

Desventajas de los REIT

En este mundo nada es perfecto, veamos ahora las características menos favorables de los REITs si los comparamos con las inversiones inmobiliarias tradicionales.

Menos retorno: Una inversión directa puede generar mayores beneficios (siempre que salga bien).

Frecuencia de ingresos: Los REITs suelen pagar dividendos trimestral o anualmente… Las inversiones inmobiliarias tradicionales (comprar y alquilar) generan rentas mensuales (en la mayoría de los casos)

Si inviertes en REITs serás propietario de instrumentos financieros y no de bienes inmuebles.

La inversión en REITs no está exenta de riesgos, una caída en los precios del mercado de bienes inmuebles puede afectar. Por otro lado, al ser activo financiero la correlación con los mercados financieros es grande, así que siempre existirá riesgo de contagio si el sistema financiero sufre una crisis, como ya hemos visto en el pasado.

Para disminuir el riesgo, lo mejor es diversificar, por producto, por tipo de activo y por zona geográfica.

Cómo invertir en REITs

Puedes invertir en REITs de varias formas.

• Comprando los acciones de la sociedad en bolsa directamente.
• Suscribiendo participaciones de un fondo de inversión que esté especializado en este tipo de inversiones.
• A través de real estate  ETF.

La inversión a través de fondos de inversión especializados puede ser interesante para tener acceso a los REITs que son públicos y no cotizan directamente en Bolsa de Valores.

Tanto con los real estate ETF como con los Fondos, puedes diversificar tu portfolio de inversión al poder invertir en diferentes zonas geográficas y tipos de activos.

Conclusión

Mi objetivo al escribir este post ha sido explicarte qué son los REIT, qué tipos existen, cómo se invierte en ellos y cuáles son sus ventajas e inconvenientes respecto a las inversiones inmobiliarias tradicionales.

Poder generar ingresos a través de los dividendos, hacen de este activo, un instrumento atractivo para formar parte de cualquier cartera de inversión que quiera alcanzar un buen grado de diversificación.

La inversión del sector inmobiliario siempre ha sido una excelente manera de diversificar, además de tener la capacidad de generación de ingresos.

Muchas gracias.

Saludos.

David L