Las inversiones inmobiliarias pueden ser un buen modo de rentabilizar el dinero.
Pero al igual que con otro tipo de inversiones, conocer los pros y los contras, será un factor clave para poder invertir de un modo rentable.
Invertir en inmuebles ha sido y sigue siendo una de las inversiones más populares en España (más que nada por la falta de Educación Financiera).
Dicho esto, hay una gran diferencia entre "comprar ladrillo" e invertir en activos inmobiliarios.
Aunque no es mi preferida (la inversión bursátil lo es), creo que te puedo dar un par de consejos, al fin y al cabo he comprado, alquilado y vendido unos cuantos inmuebles.
Así que si tienes un rato y te apetece aprender algo nuevo, esto es lo que te espera:
- Ventajas de las inversiones inmobiliarias.
- Inconvenientes de invertir en inmuebles.
- Tipos de inversión inmobiliaria directa.
- Riesgos de invertir en inmuebles.
- Inversiones inmobiliarias indirectas.
Índice de contenidos
Ventajas de las inversiones inmobiliarias
Como activo, la inversión directa en bienes raíces confiere una serie de ventajas.
VENTAJAS
- Retornos reales positivos a largo plazo, a través de los ingresos por alquiler y/o la apreciación de capital.
- Baja volatilidad y flujos de ingresos fiables.
- Diversificación, debido a su baja correlación con otra clase de activos. Aunque esa correlación puede aumentar rápidamente durante los períodos de tensión del mercado.
Dicho esto, y aunque las que acabamos de ver son las principales ventajas de la inversión inmobiliaria, no son las únicas:
Deducción de los intereses
Si inviertes en una vivienda, podrás deducirte los intereses pagados en la declaración de renta (esto puede variar según lo hagan las leyes tributarias).
Cobertura contra la inflación
Además del posible incremento del precio de la vivienda, si compras un inmueble para alquilar, podrás incrementar la cuota del alquiler para mantenerlo al nivel de la inflación.
Depreciación del activo
Podrás deducirte la pérdida de valor ocasionada en el activo inmobiliario (inversiones inmobiliarias que no sean residenciales).
Apalancamiento Financiero
Para invertir en inmuebles es normal utilizar el apalancamiento financiero. Esto posibilita que la rentabilidad que puedes obtener sea mucho mayor a la que obtendrías sin utilizar apalancamiento. Dicho esto, el riesgo de la inversión también aumenta.
Refinanciación libre de impuestos
Mientras no vendas una propiedad no tendrás que pagar impuestos (al menos sobre las ganancias de capital). Esto te permite obtener dinero hipotecando la propiedad sin tener que pagar impuestos.
Satisfacción personal
Es muy posible que ser el propietario de una vivienda (si es bonita y confortable más todavía) te haga disfrutar más que tener acciones de la Bolsa en la cuenta de un bróker. Ciertos tipos de bienes raíces como una casa de vacaciones, son a la vez, inversión y fuente de placer.
Desventajas de las inversiones inmobiliarias
INCONVENIENTES
Las propiedades pueden estar sujetas a caídas prolongadas, y su falta de liquidez y altos costes de transacción hacen que este tipo de inversión directa en inmuebles, solo sea realmente adecuada como estrategia de inversión a largo plazo.
Tipos de inversión inmobiliaria directa
Como norma general, solo los grandes inversores pueden comprar suficientes propiedades para construir una cartera diversificada.
Estos tienden a evitar la propiedad residencial y en su lugar se concentran en la propiedad comercial e industrial y también las tierras de cultivo.
Los pequeños inversores que quieren incluir propiedades en una cartera diversificada en su lugar buscar la exposición indirecta a la propiedad.
Esto puede obtenerse a través de un plan de inversión colectiva, o acciones en compañías que cotizan en bolsa (REIT).
Estas son los principales tipos de inversiones inmobiliarias disponibles:
- Terrenos.
- Propiedades inmobiliarias residenciales, para comprar y alquilar o comprar y vender.
- Propiedades inmobiliarias comerciales (edificios de oficinas, centros comerciales, industriales).
Características de las inversiones inmobiliarias
Desde el punto de vista de un activo, las inversiones inmobiliarias, pueden generar rentabilidades positivas a largo plazo, junto con una baja volatilidad y un flujo de ingresos estable.
La inversión en bienes raíces tiene una serie de características que la definen:
- Cada propiedad individual es única en términos de ubicación, estructura y diseño.
- La valoración es subjetiva, ya que los activos inmobiliarios no se negocian en un mercado centralizado, por lo que no se dispone de datos fiables sobre los precios.
- La inversión inmobiliaria está sujeta a complejas consideraciones legales y a altos costos de transacción.
- Tipo de inversión con baja liquidez como resultado de no ser instantáneamente negociable.
- Como la propiedad solo puede ser adquirida en unidades, diversificar es complicado.
- La oferta de tierra es finita y su disponibilidad puede verse restringida aún más por la legislación y las normas locales.
Factores a considerar antes de invertir en inmuebles
Antes de lanzarte a invertir en inmuebles, existen una serie de factores que hay que tener en cuenta:
- Localización de la propiedad inmobiliaria.
- Método de financiación para la compra del activo.
- Posible flujo de ingresos.
- Porcentaje de tasa de ocupación (activos similares).
- Tipo de activo (residencial o comercial).
Diferencias entre la inversión inmobiliaria residencial y comercial
Header | Propiedades Residenciales  | Propiedades comerciales  |
|---|---|---|
Inversión Directa | Amplia gama de oportunidades de inversión, | La magnitud de la inversión requerida, limitan este tipo de inversiones inmobiliarias a empresas e inversores institucionales. |
Inquilinos | Contratos de alquiler de corta duración. | Contratos de alquiler de larga duración, en general más de 10 años. |
Mantenimiento | El propietario es el responsable | Normalmente el inquilino es el responsable |
Rentabilidad | En gran medida vinculado a un aumento del precio. | Un componente significativo es el retorno producido por los ingresos del alquiler. |
Cómo incrementar el valor de las inversiones inmobiliarias
El objetivo de cualquier inversor, es ver como se incrementa el valor de su inversión, cuando hablamos de inversiones inmobiliarias, existen algunos métodos para poder incrementar su valor:
- Comprar por debajo del precio de mercado.
- Llevar a cabo algunas reparaciones.
- Subdivisión de la propiedad.
Una persona que esté dando sus primeros pasos como inversor inmobiliario tiene que tener en cuenta algunos detalles antes de comprar una propiedad.
- Compra una propiedad que puedas gestionar.
- Adquiere un activo inmobiliario por un precio que puedes permitirte.
- Seleccionar una buena ubicación es una de las claves para una buena inversión inmobiliaria.
- Si vas a comprar una propiedad que necesite algunos arreglos, asegúrate de que podrás llevarlos a cabo sin salirte del presupuesto, o al menos por debajo del incremento de valor que obtendrás.
- Puede ser una buena opción comprar una propiedad que genere ingresos (ya tenga inquilinos).
Atención: Las inversiones inmobiliarias (comprar para alquilar) por lo general carecen de liquidez. Por tanto, es interesante que mantengas al menos tres meses de gastos, como fondo de emergencia en caso de que algo suceda.
Riesgos de invertir inmuebles
Los riesgos asociados a la inversión en propiedades incluyen:
Riesgo de la propiedad
- La ubicación de la propiedad.
- El efecto del uso de la propiedad en su valor.
- La calidad crediticia de los inquilinos.
- La duración del contrato de arrendamiento.
- La falta de valoraciones diarias/transparencia.
El riesgo del mercado
- El efecto de los cambios de los tipos de interés en las valoraciones.
- El rendimiento de los sectores inmobiliarios individuales.
- Las perspectivas de crecimiento de los ingresos por concepto de alquileres.
El riesgo de los vehículos de inversión
- La liquidez de los vehículos de inversión indirecta.
- La diversificación de las carteras subyacentes.
- El nivel de apalancamiento.
Nota: Aunque las inversiones inmobiliarias pueden tener un lugar en una cartera bien diversificada, sus riesgos y la falta de liquidez no deben ser olvidados.
En la última gran crisis financiera fuimos testigos de la caída de los precios en las propiedades residenciales y comerciales.
Los inversores no pudieron vender fácilmente sus propiedades, y los fondos de propiedad impusieron restricciones a las ventas, ya que los administradores de los fondos trataron de restringir los daños que
inundar el mercado con ventas forzadas habría causado.
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Inversión inmobiliaria indirecta
Hay varios tipos de inversión inmobiliaria indirecta, de entre los que destacan:
- Fondos de inversión inmobiliaria.
- REITs.
- Crowdfunding inmobiliario.
Fondos de inversión inmobiliaria
La creciente popularidad de la inversión inmobiliaria en la última década ha hecho de esta clase de activos un componente esencial de muchas carteras de inversión.
Una vez hemos visto cómo funcionan las inversiones inmobiliarias directas, es el momento de ver las indirectas.
Hay varias maneras con las que se puede invertir indirectamente en bienes raíces:
- Invertir en fondos de inversión inmobiliaria y vehículos similares.
- Invertir en compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa.
Existe una amplia gama de fondos inmobiliarios disponibles...
Se pueden diferenciar de varias maneras:
- Fondos cotizados o no cotizados.
- Negociados en una bolsa de valores o directamente con los gestores del fondo.
- Abiertos o cerrados.
- De bajo o alto riesgo.
- Disponibles para los inversores privados, o sólo para los inversores institucionales.
- Estructurados como sociedades, asociaciones, fideicomisos o acuerdos contractuales.
En la práctica se suelen distinguir tres variedades principales de fondos inmobiliarios.
Fondos básicos
Fondos de menor riesgo y menor rendimiento. Suelen ser de duración indefinida y que tienen como objetivo producen rendimientos que se comparan con un índice de propiedad establecido.
Fondos "core plus"
Utilizan un estilo de gestión más activo para intentar generar mayores rendimientos.
Fondos de oportunidad
Suelen ser fondos cerrados y tienen como objetivo explotar oportunidades. Por ejemplo, adquirir inmuebles de vendedores en dificultades financieras.
Como inversor, tienes que ser consciente del tipo de fondo inmobiliario en el que quieres invertir, esto incluye conocer su nivel de apalancamiento, además de evaluar si el perfil de riesgo/beneficio es compatible con tu situación y tu nivel de aversión al riesgo financiero.
Nota: Los fondos inmobiliarios pueden tener niveles de apalancamiento que varían entre el 0% y el 90%. En ocasiones estos niveles están limitados por normativa entre un 50% y 70%. El apalancamiento puede mejorar el rendimiento pero hace aumentar el riesgo.
Dicho esto, tampoco hay que olvidar la política que tenga el fondo inmobiliario sobre la frecuencia con la que es posible suscribir y sobre todo vender las participaciones.
Algunos trabajan con plazos de preaviso de 3, 6, 9, 12, o incluso más meses, lo que hace que los inversores estén "atrapados" en dichos fondos inmobiliarios.
Otros fondos pueden imponer sanciones en caso de que quieras recuperar tu dinero antes de un plazo determinado.
Como te he comentado antes, en medio de la última crisis, la caída del valor de las propiedades hizo que varios fondos inmobiliarios impusieran este tipo de sanciones...
Con ello, buscaban disuadir a los inversores de rescatar su inversión y obligar al fondo a deshacerse de activos a precios no deseados.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
Los REIT es una forma de inversión inmobiliaria indirecta, parecida a la que hemos visto de los fondos.
Básicamente, son empresas que invierten en activos inmobiliarios (esto incluye carteras de préstamos hipotecarios).
Con la particularidad de que cotizan en bolsa y se pueden comprar acciones de estas, igual que de cualquier otra empresa que cotice en la Bolsa de valores.
Los REIT están bien establecidos en los EE.UU., Australia, Canadá, Francia, Japón, Singapur y Hong Kong.
El éxito del modelo del REIT en el Japón ha llevado a muchos países asiáticos a adoptar el mismo modelo legislativo, mientras que en Europa el éxito del modelo francés ha visto la aprobación de una legislación similar en el Reino Unido y Alemania.
Características de los REITs
La característica que las define, es que están exentas de pagar impuestos sobre las ganancias que generen, siempre que repartan un porcentaje de los beneficios con sus accionistas (la cuantía depende del país, pero suele rondar el 90%).
Esto es muy interesante, pues se evita la doble imposición que se produce cuando invertimos en cualquier otra compañía cotizada.
En los REITs no hay impuesto corporativo sobre las ganancias. Así que todo fluye a los accionistas.
Ejemplo: Si un inversor compra acciones de una compañía cotizada, la compañía pagará el impuesto de sociedades correspondiente, y el inversor estará sujeto al impuesto sobre la renta de cualquier dividendo y el impuesto sobre las ganancias de capital en cualquier crecimiento. Bajo las reglas de los REITs, no se pagará ningún impuesto de sociedades siempre que al menos el 90% de los beneficios se distribuyen entre los accionistas.
Los REIT se negocian en la Bolsa de la misma manera que cualquier otra acción. Esto significa que son un activo líquido y por lo tanto, fáciles de comprar y vender.
El precio al que se negociarán se determina por la demanda y la oferta, por lo que pueden comercializarse con una prima o un descuento sobre el valor neto de los activos de la cartera de propiedades subyacentes.
Nota: El número de empresas inmobiliarias en todo el mundo se ha expandido dramáticamente en los últimos diez años. Este ha sido el resultado de un rendimiento muy fuerte de la propiedad que ha dado lugar a un crecimiento generalizado en el número de REITs.
Los REITs dan acceso a los inversores minoristas a inversiones inmobiliarias institucionales y proporcionan nuevas oportunidades, tales como la capacidad de invertir en propiedades comerciales. Esto sería muy difícil de otro modo, debido a la envergadura que suelen tener dichas operaciones inmobiliarias.
Si quieres saber más sobre este tipo de inversión, puedes leer el artículo que escribí sobre la inversión vía REITs.
Conclusión
Hasta aquí este artículo sobre los distintos tipos de inversiones inmobiliarias que existen.
Espero que te haya parecido interesante.
Si quieres saber algo más, te espero en los comentarios.
David L
Dedico mucho tiempo en escribir artículos como este. A cambio, solo te pido que si te ha gustado, lo compartas con tus amigos en tus redes sociales. ¡Muchas gracias!
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